原文鏈接

為進一步加強我市市本級建設用地使用權二級市場管理，優化土地資源配置，特制定《關于加強市本級國有建設用地使用權二級市場管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），政策解讀如下：

一、制定背景和目的

2019年7月，國務院印發了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號），對完善土地二級市場作出了頂層設計和制度安排。2020年11月，我省出臺了《浙江省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（浙政辦發〔2020〕57號），文件要求：“各級政府要落實主體責任，研究制定實施細則和配套措施……有序推進土地二級市場建設”。我市市本級建設用地使用權二級市場管理一直沒有規范性文件出臺，市本級的建設用地使用權二級市場管理政策散落在各種文件、抄告單和會議紀要中，不利于土地二級市場政策的執行。《實施意見》是貫徹國辦發〔2019〕34號、浙政辦發〔2020〕57號文件精神的細化落實。同時根據《麗水市人民政府關于繼續延長部分行政規范性文件有效期的通知》（麗政辦發〔2020〕96號）精神，現行的《關于印發麗水市區補繳土地出讓金暫行規定的通知》（麗政發〔2007〕7號）規范性文件有效期至2023年12月31日，即將到期失效，亟需結合市本級土地二級市場現狀對原土地出讓金制定相關執行標準。

二、制定依據

根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《不動產登記暫行條例》等法律法規規定，以及《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）、《浙江省人民政府辦公廳關于規范和完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（浙政辦發〔2020〕57號）等要求，參考了上海、濟南、杭州、嘉興、寧波、衢州等地先進做法，結合我市市本級實際制定。

三、主要內容

《實施意見》正文部分包括六部分，共26條，隨文附《麗水市本級土地二級市場土地出讓價款補繳程序和標準》。

第一部分明確適用范圍?？蚨ㄍ恋囟壥袌鼋灰讓ο蠛驼哌m用范圍。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權。

第二部分加強建設用地使用權轉讓管理。結合我市市本級實際，進一步健全劃撥、出讓、以作價出資等取得的不同權能的建設用地使用權轉讓規則，提出開展“對未完成開發投資總額25 %的”推行預告登記轉讓，明確了以“標準地”出讓方式取得的建設用地使用權轉讓條件，完善了土地分割合并轉讓、房屋分割轉讓政策，對商辦類建筑整體持有、分割轉讓等情形根據土地出讓合同有無約定區分處理，明確出讓土地整體持有、部分持有等不可轉讓或不可分割轉讓的不動產，經市政府批準同意改變為可轉讓或可分割轉讓的，應補繳土地出讓價款。

第三部分規范建設用地使用權出租行為。規范了以有償方式取得和劃撥方式取得的建設用地使用權出租管理。對以劃撥方式取得的建設用地使用權出租取得收益的，出租人應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。

第四部分加強建設用地使用權抵押管理。進一步明確自然人、企業均可作為抵押權人辦理抵押手續，進一步釋放抵押權能，允許營利性的養老、教育、醫療衛生等社會領域機構以有償方式取得的建設用地使用權設立抵押權。

第五部分強化土地二級市場管理工作保障。針對土地二級市場平臺缺失、信息分散等問題，提出推進土地二級市場“線上+線下”交易平臺建設，按照“最多跑一次”的要求，加強交易管理、不動產登記和稅務征繳等業務的銜接。加強司法銜接和部門銜接，加強涉地司法處置工作銜接。

第六部分明確《實施意見》的施行時間。

《實施意見》主要內容依據上位文件規定制訂，重點從以下兩方面對相關政策進行細化明確：

一是對上位政策中的具體情形進行進一步細化明確

1．將麗政發〔2007〕7號標題中“土地出讓金”表述調整為“土地出讓價款”

《實施意見》內容涉及土地收益金，土地收益金與土地出讓金是兩種不同概念，但都屬于土地出讓收入。國辦發〔2019〕34號和浙政辦發〔2020〕57號文件中均表述為“土地出讓價款”，將原來的“土地出讓金”表述調整為“土地出讓價款”更為規范。

2．增加保留劃撥用地情形

根據《關于遺產繼承后國有劃撥土地使用權變更登記的答復意見》（浙土資廳函[2012]944號）答復意見精神：對于繼承遺產的，不征收契稅，不屬于土地使用權轉讓行為，可辦理國有劃撥土地使用權變更登記。增加：因住宅用房夫妻之間更名（含離婚析產）也不征收契稅情形。

3．實行土地用途細分用途基準地價制度管理

出讓土地整體持有、部分持有等不可轉讓或不可分割轉讓的不動產，經市政府批準同意改變為可轉讓或可分割轉讓的，應補繳土地出讓金。

4. 完善抵押權能

浙政辦發〔2020〕57號文件中：“探索允許營利性的養老、教育、醫療衛生等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產可以進行抵押融資，所獲融資專項用于原抵押權人自身發展”，此條目中的“原抵押權人”的表述應為“原抵押人”。

5. 完善直接按改變后的土地用途確認內容

在申請人申請改變土地用途時，實踐中存在原土地用途現行評估確定價高于改變后的土地用途現行評估確定價的情形（如：商業改住宅），需補繳的土地出讓金為負值，無需再補繳也不退還土地出讓金差額部分價款，直接按改變后的土地用途確認。此次加入“不退還土地出讓金差額部分價款”內容予以完善。

二是基于服務發展過程中出現情況進行細化明確。

1. 實施預告登記轉讓政策

針對未完成開發投資總額25%以上的出讓土地，在不改變原有規劃設計條件、工程規劃許可內容的前提下，可按照“先投入后轉讓”的原則，經批準后先予辦理國有建設用地使用權轉移預告登記。待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理相應的不動產轉移登記。預告登記證明可作為辦理建設項目開發建設等相關審批手續的依據。

2．規范房屋分割情形

辦理房屋分割的，應符合土地出讓文件及招商政策等規定（約定）的條件。對商辦類建筑，土地出讓合同未明確的或約定不可分割轉讓的視為整體持有；土地出讓合同約定可分割轉讓的，參照杭州、嘉興做法，其中辦公建筑可分割最小產權單元面積不應低于300平方米。

3. 調整改變土地用途補繳土地出讓價款辦理程序

原麗政發〔2007〕7號文件規定的辦理程序是在規劃與房屋登記職能未劃歸自然資源部門上制定。機構改革職能調整后，參會單位相應作了調整，程序上也有所調整。為了督促申請人及時補繳土地出讓金，堵塞市場套利漏洞，結合聯審會議紀要精神規定市區土地和房屋改變用途聯審會議通過的項目有效辦理期為一年，當事人一年內未補繳土地出讓金的，之后需重新申請。天寧工業區因是麗水經濟開發區申報國家級工業區的母體，該區塊項目管理事關國家級經濟開發區的存續問題，一直以來都不予辦理改變用途手續。本意見明確該區塊內工業項目不適用改變用途政策,今后有新規定的從其規定。

4. 新增劃撥用地不改變用途其它用地的補繳標準

原麗政發〔2007〕7號文件只對撤地設市前住宅、工業和商服用地規定了補繳標準，實際工作中還存在不屬于上述三種用地情形申請補繳土地出讓金的，鑒于其它用地的補繳標準應在工業和商服用地補繳標準區間，新增撤地設市前劃撥轉出讓（不改變用途）其它用地的按現行評估確定價的45%補繳。

5. 新增轉讓房改房繳納土地出讓價款規定

按照原《麗水市區房改房上市實施辦法》（麗政辦發〔2002〕117號）規定：“轉讓房改房，受讓人暫免交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款”，該辦法已于2020年12月31日失效。根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》〔國辦發（2006）100號〕規定，任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”“舊城改造”“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓收入。依據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》規定：“已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房坐落位置的標定地價的10%確定”，新增：房改房上市出售時，由產權人按規定繳納土地出讓價款，繳納標準按房改房坐落位置的標定地價的10%確定。。

6. 新增臨時改變房屋用途情形和補繳土地收益金標準

為提升市場主體的服務質量和培育效率，進一步優化營商環境、提高政府系統管理服務效能，參照杭州做法，申請臨時改變的用途與權屬證書記載用途同屬于用地分類中一級類用途的，可不按改變房屋用途來認定不再辦理臨時改變房屋用途審批手續；不屬于權屬證書記載的房屋用途對應用地分類中一級類的，須申請經依法批準后按臨時改變房屋用途前后的土地收益金差額交納土地收益金。

7.取消對用于從事經營性用途地下建筑土地出讓金補繳規定

原麗政發〔2007〕7號文件規定“地下一層的土地出讓金按相應的建筑容積率為2.0的樓面地價的20%補繳”，此規定與《麗水市人民政府鼓勵投資城市地下空間開發利用優惠政策》（麗政辦發〔2013〕96號）：“地下一層的土地出讓金按同地段地上一層相對應用途評估確認價的20%確定”不一致，應適用麗政辦發〔2013〕96號的規定。

8.新增麗辦抄〔2013〕72號內容

麗辦抄〔2013〕72號的抄告單內容實踐操作已多年，市場反響良好，將其增加容積率項目的處置、土地證誤登記的處置等內容納入《補繳標準》，可進一步明確操作規則，規范土地市場管理，維護土地交易人合法權益。

四、適用范圍

本實施意見適用于麗水市本級國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理、土地出讓價款補繳等相關工作。

五、實施時間

本實施意見自2024年1月1日起施行。

六、解讀機關

解讀機關：麗水市自然資源和規劃局

解讀人：陳永春

電話：0578-2668213