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蓮都區人民政府,市政府直屬各單位:

《關于加強市本級國有建設用地使用權二級市場管理實施意見》已經市政府第41次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

麗水市人民政府辦公室

2024年1月26日        

（此件公開發布）

關于加強市本級國有建設用地使用權

二級市場管理實施意見

為進一步加強麗水市本級國有建設用地使用權二級市場管理，優化土地資源配置，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等法律法規規定和《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）、《浙江省人民政府辦公廳關于規范和完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（浙政辦發〔2020〕57號）等文件精神，結合我市市本級實際，特制訂如下實施意見：

一、明確適用范圍

（一）建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。

（二）本實施意見適用于麗水市本級國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理、土地出讓價款補繳等相關工作。法律法規規章和上級文件另有規定的，從其規定。

（三）已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本實施意見執行。

（四）蓮都區、麗水開發區轄區范圍內的國有建設用地使用權二級市場管理可參照本實施意見執行，具體實施標準根據屬地實際另行制訂。

二、加強建設用地使用權轉讓管理

（五）建設用地使用權轉讓是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。

（六）以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，須經依法批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，按轉移登記辦理。劃撥土地上的住宅用房依法在夫妻之間更名（含離婚析產）或由法定繼承人員繼承的，可保留劃撥用地，由不動產登記機構直接辦理土地性質為“劃撥”的不動產轉移登記，不再辦理有關土地使用權轉讓審批手續。其他不符合《劃撥用地目錄》，但符合現行城市規劃的建設用地性質的，在辦理轉讓手續時，須依法依規補繳土地出讓價款。

（七）以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，原出讓合同和登記資料中載明的權利與義務隨之轉移。轉讓后建設用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。除司法處置外，原出讓合同、投資建設協議對轉讓條件另有約定的，從其約定。交易雙方達成一致意向后簽訂轉讓合同，依法申報交易價格。申報價格比標定地價低20%以上的，市政府可行使優先購買權。

（八）推行預告登記轉讓制度，針對未完成開發投資總額25%以上的出讓土地，在不改變原有規劃設計條件、工程規劃許可內容的前提下，可按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，經自然資源部門批準同意后，先予辦理國有建設用地使用權轉移預告登記，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理相應的不動產轉移登記。預告登記證明可作為辦理建設項目開發建設等相關審批手續的依據。涉及開工違約或土地閑置的，須處置到位后，方可適用預告登記轉讓政策。

（九）工業用地轉讓應當符合出讓合同、投資建設協議的約定，并落實規劃、產業、環保、能耗等要求。相關主管部門要通過制訂合法合規的合同（協議）參考文本等方式，依法依規加強出讓合同、投資建設協議的監管。已簽訂“標準地”投資建設協議涉及轉讓的，應當符合出讓合同和投資建設協議約定條件，由監管協議執行單位就是否存在“標準地”出讓合同、投資建設協議限制轉讓情形出具書面意見。“標準地”全部或部分建設用地使用權發生轉讓后，相關權利義務隨之轉移，“標準地”條件保持不變。

（十）土地分割、合并轉讓應符合規劃、消防安全、環境保護等相關要求，符合出讓合同約定或劃撥決定書規定。分割后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。合并后的地塊應具備獨立成宗條件，合并所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊，且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。

建筑工程幢內房屋分割轉讓，分割后的不動產單元應在項目竣工驗收時就已符合不動產單元設定條件，且土地使用權不獨立分割設立，分割后的房屋按建筑面積比例分攤該幢房屋所占用的土地使用權面積。申請辦理房屋分割登記的項目，應符合土地出讓文件及招商政策等規定（約定）的條件。

（十一）商業、辦公等非住宅類項目，土地出讓合同有約定的可按約定進行分割登記、分割轉讓。其中，涉及辦公建筑分割的，可分割最小產權單元面積原則上應不低于300平方米。禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式進行分割登記、分割轉讓。土地出讓合同明確約定整體持有的，只能作為整體申請辦理一本不動產權證書。招商政策或出讓合同約定中允許按功能用途辦理若干不動產權證的，土地使用權不獨立分割設立，并在不動產權證書附記欄中標注整體持有要求。土地出讓合同未明確的或約定不可分割登記、分割轉讓的（原項目已辦理預售許可且竣工驗收時具備不動產登記單元條件的除外），視為整體持有，不得分割登記、分割轉讓。批發市場（農貿市場、菜場）、商場、賓館酒店、旅游、文化娛樂設施、職工宿舍、教育科研、村集體公建等項目須整體處置，不得分割登記、分割轉讓，但土地出讓合同另有約定或經市政府批準的除外。整體持有房產確需分割登記、分割轉讓的，須由項目業主單位向項目招商或行業主管部門提出申請，經市政府批準并由政府指定單位依法收購后，以公開方式進行處置。

（十二）符合規定的小微企業園建成后，可根據土地出讓合同約定按幢、按層或由規劃確定的最小單元分割轉讓。工業用地內建造的集體宿舍可以轉讓給園區內企業，轉讓時應與生產性廠房一并轉讓，不得單獨轉讓。

（十三）以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行。轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可根據權利人申請依法變更為出讓方式。

（十四）實行土地用途細分用途基準地價制度管理，出讓土地整體持有、部分持有等不可轉讓或不可分割轉讓的不動產，經市政府批準同意改變為可轉讓或可分割轉讓的，應補繳土地出讓價款。

三、規范建設用地使用權出租行為

（十五）建設用地使用權出租是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

（十六）建設用地使用權出租的，出租人與承租人應簽訂建設用地使用權出租合同，出租期限不得超過建設用地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。

（十七）以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規規定和有償使用合同相關約定。

（十八）以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，出租人應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建設用地長期出租或部分用于出租且可分割的，出租時間超過5年的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人應依法申報并繳納相關收益的，不再單獨辦理劃撥建設用地使用權出租批準手續。

四、加強建設用地使用權抵押管理

（十九）建設用地使用權抵押是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法就該抵押物優先受償。

（二十）以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可用于抵押。所擔保債務履行期限不得超過建設用地使用權剩余年限。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可依法一并抵押，所擔保債務履行期限不得超過剩余租賃年限。

（二十一）以劃撥方式取得的建設用地使用權可依法設定抵押權，劃撥建設用地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。

（二十二）允許營利性的養老、教育、醫療衛生等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權進行抵押融資，所獲融資專項用于原抵押人自身發展，不得挪作他用，在抵押權實現后不改變原不動產用途并保障原有經營活動持續穩定。

（二十三）自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。

五、強化土地二級市場管理工作保障

（二十四）推進土地二級市場“線上+線下”交易平臺建設，完善與省土地使用權網上交易系統和省“標準地”數字地圖等的數據共享和功能銜接。匯集土地二級市場交易信息，加強交易管理、不動產登記和稅務征繳等業務的銜接，積極推進不動產交易、登記、稅務、金融、涉地司法處置、涉地資產處置等數據信息匯集和共享，推動土地二級市場交易與不動產登記流程有機融合，精簡受理材料，壓縮辦理時間。

（二十五）加強涉地司法處置工作銜接，自然資源部門要積極主動協助司法機關做好相關工作，對涉及建設用地使用權司法處置的案件，要及時向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況、土地開發利用現狀等信息。推進司法處置土地進入土地二級市場交易平臺進行市場化交易。司法機關在涉及劃撥建設用地使用權處置時，應先由自然資源部門出具書面意見；涉及以“標準地”出讓方式取得的建設用地使用權處置時，應先由監管協議執行單位出具書面意見。建設用地使用權轉讓涉及國有資產的，應先取得國有資產監管部門同意轉讓的書面意見，并按照國有資產相關法律法規規定執行。

六、其他

（二十六）本實施意見自2024年1月1日起施行。

附件：麗水市本級土地二級市場土地出讓價款補繳程序和標準

附件

麗水市本級土地二級市場土地出讓價款

補繳程序和標準

麗水市本級國有土地使用權轉讓、劃撥土地使用權補辦出讓、土地用途改變和土地收益涉及的補繳土地出讓價款等按以下程序和標準執行：

一、土地出讓價款補繳辦理程序

（一）2000年7月19日前建設且已實際改變用途的補辦程序。

土地使用權人向市自然資源局提出書面申請，由市自然資源局提交市發改委、市建設局、市綜合執法局等相關部門及蓮都區政府組成的市區土地和房屋改變用途聯審會議審議通過后，補辦改變土地（房屋）用途手續。土地使用權人在補繳土地出讓價款和相關稅費后，憑原產權證、土地使用權改變用途補辦審批表、重新簽訂的土地使用權出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等材料，辦理不動產登記手續。

2000年7月19日（含）之后的項目，須按現行有關規定辦理。

（二）不改變用途的補辦程序。

土地使用權人向市自然資源局提出書面申請，對符合有關規定的，在補辦有關審批手續、重新簽訂土地使用權出讓合同、補繳土地出讓價款和相關稅費后，憑原產權證及土地出讓價款繳納憑證等材料，辦理不動產登記手續。

（三）準予補辦出讓手續的違法建筑的補辦程序。

土地使用權人憑綜合執法部門處罰決定書和違法建筑結案報告向市自然資源局提出書面申請，補辦有關審批手續并補繳土地出讓價款和相關稅費后，辦理不動產登記手續。

二、土地出讓價款補繳標準

（一）2000年7月19日以前經依法批準并已開發建設的劃撥土地，未改變原批準用途（指原批準的建筑使用性質和土地使用權用途，下同），符合現行城市規劃的建設用地性質，但已不再符合《劃撥用地目錄》供地的，經申請可依法補辦土地使用權出讓手續，并按下列規定補繳土地出讓價款：

1.商品類住宅（指簽有正式商品房銷售合同的商品房）及原國有土地拆遷安置住宅和其他住宅用地按以下標準補繳：

（單位：元/平方米建筑面積）

上述標準每兩年調整一次，由市自然資源局上報市政府批準后公告并執行。

2.工礦、倉儲用地按現行評估確定價的40%補繳。

3.商業服務業用地按現行評估確定價的50%補繳。

4.其它用地按現行評估確定價的45%補繳。

5.房改房上市出售時，由產權人按規定繳納土地出讓價款，繳納標準按房改房坐落位置的標定地價的10%確定。

（二）2000年7月19日（含）以后經依法批準并已開發建設的劃撥土地，未改變原批準用途，符合現行城市規劃的建設用地性質，但已不再符合《劃撥用地目錄》供地的，經申請可依法補辦土地使用權出讓手續，并按該用途現行評估確定價的80%補繳土地出讓價款（不計減土地成本）。

（三）2000年7月19日以前經依法批準并已開發建設的劃撥土地，已改變原批準用途，符合現行城市規劃的建設用地性質，但已不再符合《劃撥用地目錄》供地的，經土地使用權補辦出讓申請批準后，按下列規定補繳土地出讓價款：

1.工礦、倉儲用途改變為住宅用途的，按住宅用地現行評估確定價的50%補繳。

2.工礦、倉儲用途改變為商業服務業用途的，按商業服務業用地現行評估確定價的60%補繳。

3.其它用途改變為商業服務業用途的，按商業服務業用地現行評估確定價的50%補繳。

4.其它用途改變為住宅用途的，按住宅用地現行評估確定價的40%補繳。

（四）2000年7月19日（含）以后經依法批準并已開發建設的劃撥土地，已改變原批準用途，符合現行城市規劃的建設用地性質，但已不再符合《劃撥用地目錄》供地的，經申請可依法補辦土地使用權出讓手續，并按實際用途現行評估確定價的100%補繳土地出讓價款（不計減土地成本）。

（五）2000年7月19日以前經依法批準并已開發建設的出讓土地，已改變原批準用途，符合現行城市規劃的建設用地性質，申請經依法批準后，按下列規定補繳土地出讓價款：

1.改變為商業服務業用地的，按照商業服務業用地現行評估確定價減去原土地用途現行評估確定價后的60%補繳。

2.改變為住宅用地的，按照住宅用地現行評估確定價減去原土地用途現行評估確定價后的40%補繳。

（六）2000年7月19日（含）以后經依法批準并已開發建設的出讓土地，已改變原批準用途，符合現行城市規劃的建設用地性質，經改變用途申請批準后，按現實際用途現行評估確定價減去原土地用途現行評估確定價后的100%補繳土地出讓價款。

（七）原土地用途現行評估確定價高于改變后的土地用途現行評估確定價的，不退還土地出讓價款差額部分價款，直接按改變后的土地用途確認。

（八）臨時改變房屋用途的申請經批準后，按臨時改變房屋用途前后的土地收益金差額交納土地收益金。

臨時改變權屬證書記載的房屋用途對應用地分類中（《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》）一級類用途的，須辦理臨時改變房屋用途相關手續。申請臨時改變的用途與權屬證書記載的用途所對應的用地分類屬于相同一級類的，可不按改變房屋用途來認定，不再辦理臨時改變房屋用途審批手續，但作為該用途使用時應符合相關規定要求。

（九）經依法批準并已開發建設的項目，項目原批件中土地用途及建筑面積已明確的，按項目原批準用途認定。

（十）2000年7月19日以前經依法批準并已開發建設的項目，項目原批件中未具體明確土地用途及建筑面積的，其土地用途可按以下方式認定：

1.原屬廠房、住宅或廠房、住宅、辦公、倉庫綜合用途以及其他綜合用途的，實際使用為商業用途的認定為商業服務業用途，實際使用為非商業服務業用途的，70%按工礦、倉儲用途認定，30%按住宅、辦公等用途認定。申請不動產登記的還須符合不動產單元設定條件。

2.原屬商住綜合用地（或商住綜合樓）、辦公綜合用地（或商貿綜合樓）的，土地用途的認定原則上底層實際使用為商業用途的認定為商業服務業用途，其余的認定為住宅、辦公用途。

（十一）2000年7月19日（含）以后經批準并已開發建設的項目，項目原批件中未具體明確土地用途及建筑面積的，提交市區土地和房屋改變用途聯審會議確定。

（十二）原審批建筑面積按下列順序認定：

1.《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地劃撥決定書》中已明確建筑面積的，按此建筑面積確定。

2.《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地劃撥決定書》中僅明確容積率的，建筑面積按土地面積乘以容積率確定。

3.《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地劃撥決定書》中容積率和建筑面積都未予明確的，以《建設用地批準書》確定的總建筑面積為準；《建設用地批準書》中總建筑面積仍不明確的，以《建設用地規劃許可證》核定的總建筑面積為準。

（十三）在核定建筑面積范圍內的，土地出讓價款的補繳按本標準相關條款執行。超過核定建筑面積，準予補辦相關手續的，按下列規定補繳土地出讓價款：

1.2000年7月19日以前經依法批準并已開發建設的項目：

（1）劃撥供地的項目超建筑面積部分按實際用途現行評估確定價的50%補繳；

（2）出讓供地的項目，對于超建筑面積部分，項目建設業主未與原國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《補充協議》并補繳土地出讓價款差價的，增加容積率部分的建筑面積（指建設工程規劃許可證許可建筑面積與土地出讓合同記載建筑面積之差）補繳土地出讓價款標準參照本標準“未改變用途的劃撥土地使用權補辦出讓”的相應條款執行。

2.2000年7月19日（含）以后經依法批準并已開發建設的項目：

（1）劃撥供地的項目超建筑面積部分按實際用途現行評估確定價的100%補繳。

（2）2007年8月30日以前出讓供地的項目：

①項目建設業主因響應政府實施城市規劃的需要和要求而增加容積率的，由項目建設業主按土地出讓合同簽訂時相應用途的樓面地價補繳建筑面積增加部分的土地出讓價款。

②項目建設業主因優化規劃設計方案而要求增加容積率，且優化規劃設計方案經批準的，由項目建設業主按批準時點相應用途評估確認價補繳建筑面積增加部分的土地出讓價款。

2007年8月30日（含）以后出讓供地的項目，超建筑面積部分按實際用途現行評估確定價的100%補繳。

3.違法行為發生在2000年7月19日以前的，違法部分建筑面積的土地出讓價款繳納：商業服務業用地按現行評估確定價的70%補繳，其它用途按其實際用途現行評估確定價的50%補繳；違法行為發生在2000年7月19日（含）以后的，違法部分建筑面積的土地出讓價款繳納，按實際用途現行評估確定價的100%補繳。

（十四）劃撥土地補辦出讓手續的，其土地使用權年限按該宗土地新用途的最高法定使用年限扣除原用途已使用的年限確定。其中在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》頒布實施之前已取得國有土地使用權的，土地使用權年限一律以1990年5月19日為起始日確定。

同一宗土地使用權取得方式既有劃撥又有出讓的，其劃撥部分補辦出讓的使用年限按該宗地原已出讓部分中的最高剩余使用年限確定。   

（十五）出讓土地改變用途辦理變更手續的，改變用途后的土地使用權年限按該宗土地改變后用途的最高法定使用年限扣除原用途已使用年限確定，但不得超過原用途的最高法定使用年限。

（十六）經批準并已開發建設的村集體留地項目（即村集體二、三產業及公建項目）土地使用權轉讓，按照相關規定辦理，并補繳土地出讓價款。

（十七）超容積率已處罰到位，但未補辦出讓手續且已發生部分轉讓登記的處置：

1.在2004年10月22日之前已辦理部分土地使用權轉讓登記的，已辦理部分不再補繳其應分攤超容積率部分的土地出讓價款；但未辦理土地使用權轉讓登記的部分，項目建設業主需補繳其應承擔分攤超容積率部分（超容積率部分的建筑面積÷總建筑面積×未辦理土地使用權轉讓登記部分的建筑面積）的土地出讓價款，補繳標準按本標準的相關規定執行。

2.2004年10月22日（含）之后已辦理部分土地使用權轉讓登記的，已辦理部分不再補繳其應分攤超容積率部分的土地出讓價款；但未辦理土地使用權轉讓登記的部分，項目建設業主應承擔本項目超容積率部分的全部建筑面積（若超容積率部分的全部建筑面積大于未辦理土地使用權剩余建筑面積，則以剩余建筑面積為準）的土地出讓價款，補繳標準按本標準的相關規定執行。

3.因原企業已注銷或原土地使用權人死亡、失蹤等原因未補辦項目超容積率部分的出讓手續和補繳土地出讓價款，房產已過戶登記的，房屋所有權人可向市自然資源局申請補辦相關出讓手續，按宗分攤補繳超容積率部分建筑面積的土地出讓價款，補繳標準按本標準相關規定執行。

（十八）土地證誤登記的處置：

1.土地使用權類型、用途誤登記。

以首次誤登記時間為評估時點確定評估價后，按本標準的相關規定或同期標準補繳土地出讓價款后，依申請辦理更正登記。首次土地使用權類型誤登時間發生在2007年2月1日之前，且為2000年7月18日以前的商品房類住宅用地（含公寓式國有土地拆遷安置住宅），按每平方米建筑面積60元補交土地出讓價款。

2.土地使用權出讓年限誤登記。

對土地使用權出讓年限誤登記，土地使用權人要求恢復為合同出讓年限的，市自然資源局予以更正登記，如原合同出讓年限超相應用途最高法定使用年限的，在更正登記時，在不動產權屬證書附記欄中備注已繳交出讓價款年限；土地使用權人要求在不改變用途的前提下申請按誤登年限（指超出出讓合同年限）使用土地的，補繳標準按“1.48元／年·平方米×誤登記的實際年限差×房屋建筑面積”進行計算。

三、其他

（一）市區土地和房屋改變用途聯審會議通過的項目有效辦理期為一年，當事人未在有效期內辦理相關手續的，需重新申請。

（二）申請項目有違法建筑的，違法建筑須依法處置完畢后方可申請辦理相關手續。

（三）天寧工業區范圍內的工業項目不適用改變用途政策，法律法規規章和省市政策另有規定的，從其規定。

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