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《麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）》政策解讀

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《麗水市物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理有關規定，經認真調查和研究，召集相關部門商議和通過網上公示向社會征求意見，市發改委會同市建設局印發了《麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）》。

出臺背景

1.為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《麗水市物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理有關規定，以及《麗水市人大常委會關于檢查<麗水市物業管理條例>實施情況報告的審查意見》(麗人大常〔2022〕28號)“要建立物業服務收費標準的調整機制,使之與《住宅小區物業服務規范》的要求相適應。”的要求。

2.2022年9月14日《授權麗水市轄區人民政府定價權限》（浙發改價格〔2022〕248號），已明確轄區內普通住宅小區前期物業服務收費（開發區除外）定價授權蓮都區人民政府實施，并由區發改局會同區建設局負責具體工作。

修訂主要內容

（一）原第一條修改為“為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《麗水市物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理有關規定，結合麗水市區實際，制定本辦法?！薄?/p>

（二）原第三條修改“二、本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主或物業使用人收取的費用。專有面積部分內的維修、養護或其他服務不在本辦法所稱物業服務收費范圍內?！?。

（三）原第五條修改為“四、市價格主管部門會同市物業主管部門負責本轄區內物業服務收費政策的制定、實施和監督管理工作。區價格主管部門會同區物業主管部門負責蓮都區內普通住宅小區前期物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）的制定、實施和監督管理工作。麗水開發區普通住宅小區前期物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）參照蓮都區執行?！薄?/p>

（四）原第六條修改為“五、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。”。

（五）原第七條（七）修改為“合同約定的其他公共性服務內容?！薄?/p>

（六）原第八條修改為“ --鼓勵有條件的老舊住宅小區引入專業物業管理或業主自行管理、自主收費?！薄?/p>

（七）原第九條修改為“八、普通住宅小區前期物業服務收費實行分類分項分級定價。根據浙江省麗水市地方標準《住宅小區物業服務規范》（DB3311/T 132-2020）規定的各等級服務內容和標準確定相應的普通住宅小區前期物業服務收費等級；物業服務等級收費標準（基準價及浮動幅度）由區價格主管部門會同區物業主管部門按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定，并對物業服務收費標準原則上每三年進行一次評估，應視評估情況合理調整，及時向社會公布。普通住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應物業服務收費等級的基準收費標準及浮動幅度內，根據住宅小區規模和物業服務成本，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確?！薄?/p>

（八）原第十條修改為“ 九、在前期物業服務合同期限內，普通住宅小區需適當調整物業服務收費標準的，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當由物業服務區域內專有面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后作出調整。由居民委員會與物業服務企業重簽訂物業服務合同，并報區物業主管部門備案后實施。”。

（九）原第十一條內容刪除“物業服務企業在申報普通住宅小區前期物業服務收費備案確認時，應提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費備案確認表、住宅小區物業服務的具體實施方案及成本測算等資料?！薄?/p>

（十）原第十六條修改為“十四、實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務企業應當于每年第一季度公布上一年度物業服務合同履行情況和物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況?！薄?/p>

（十一）原第十七條修改為“十五、--物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業主的監督。業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主和業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。審計所需費用可在物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出?！?。

（十二）原第十八條修改為“十六、前期物業管理期間，共用電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施設備運行消耗的電費單獨按實向業主分攤；具體分攤辦法由業主或開發建設單位與物業服務企業協商確定，并在物業服務合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費用，樓道、小區公共照明設施等運行、維護費用屬正常的物業運行成本，不得向業主另行分攤?！薄?/p>

（十三）原第十九條修改為“十七、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過物業專項維修資金列支或通過保修金預支，不得計入物業服務成本或物業服務支出?！薄?/p>

（十四）原第十九條及內容修改為“十八、既有住宅加裝電梯所需建設資金及運行使用、維護管理資金按照《麗水市區既有住宅加裝電梯實施意見》實行，主要由業主承擔，具體費用應根據業主所在樓層等因素協商，按一定分攤比例共同出資?！薄?/p>

（十五）原第二十二條內容修改為“二十一、物業服務費按房屋所有權證登記的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業售賣合同上的建筑面積為準。地上汽車庫（獨立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個計收物業服務費，并在物業服務合同中約定?！薄?/p>

（十六）原第二十三條刪除“；尚未結清的，新業主或者使用人應當督促其及時結清”。

（十七）原第二十五條增加“物業服務企業不得向業主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、進出人員出入證工本費（遺失補辦的除外）等違規費用。”。

（十八）原第二十六條修改為“二十五、物業服務企業應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。為確保普通住宅小區前期物業服務內容和要求完整實施，實行物業服務評價機制，落實評價結果獎懲措施，具體評價辦法由蓮都區建設局、經發區建設管理部各自自行制定。依據浙江省麗水市地方標準《住宅小區物業服務規范》（DB3311/T 132-2020）規定，蓮都區建設局、經發區建設管理部應會同有關單位對普通住宅小區前期物業服務合同履行情況按照“雙隨機”辦法每年進行1次抽查考評。業主或業主委員會可委托第三方評估機構依據物業服務合同約定的物業服務質量、內容、標準等進行綜合評價,綜合評價結果與抽查考評結果同等效力。評價所需費用可在物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。”。

（十九）原第二十七條修改為“二十六、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12315等有關情況進行公示?！薄?/p>

（二十）第二十八條修改為“二十七、違反本辦法規定的價格違法行為，由相關部門按職責依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規、規章予以查處?！薄?/p>

（二十一）第三十條修改為“二十九、本辦法自2023年7月1日起執行。本辦法施行后，尚未成立業主委員會的，繼續按前期物業服務合同執行；已成立業主委員會的，按業主大會的決定執行。此前物業服務收費規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。原麗水市發改委、建設局《關于修訂〈麗水市區物業服務收費管理實施辦法〉的通知》（麗發改價管〔2013〕185號）同時廢止，麗水市發改委、建設局《關于麗水市區普通住宅小區前期物業服務收費標準的通知》（麗發改價管〔2013〕205號）待蓮都區普通住宅小區前期物業服務收費標準制定施行后廢止?！薄?/p>

三、解讀單位及聯系方式

解讀單位：麗水市發展和改革委員會。

聯系人：林先生   聯系電話：2070375。

麗水市發展和改革委員會 麗水市住房和城鄉建設局關于印發《麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）》的通知 (麗發改價格【2023】140號).pdf

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