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蓮都區發改局、建設局，麗水經開區發展改革部、建設管理部，市區各物業服務企業：

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《麗水市物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理有關規定，重新修訂了《麗水市區物業服務收費管理實施辦法》。現印發給你們，請遵照執行。

麗水市發展和改革委員會        麗水市住房和城鄉建設局

2023年5月30日

（此件公開發布）

麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《麗水市物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理有關規定，結合麗水市區實際，制定本辦法。

一、本辦法適用于本市市區范圍內的物業服務收費管理。

二、本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主或物業使用人收取的費用。專有面積部分內的維修、養護或其他服務不在本辦法所稱物業服務收費范圍內。

三、提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

四、市價格主管部門會同市物業主管部門負責本轄區內物業服務收費政策的制定、實施和監督管理工作。區價格主管部門會同區物業主管部門負責蓮都區內普通住宅小區前期物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）的制定、實施和監督管理工作。麗水開發區普通住宅小區前期物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）參照蓮都區執行。

五、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。

六、物業服務一般包括以下內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；

（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；

（四）車輛停放管理和秩序維護以及協助做好安全防范工作；

（五）物業裝飾、裝修中有關管理服務；

（六）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案資料管理；

（七）合同約定的其他公共性服務內容。

七、物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節價。　　普通住宅小區在業主委員會未成立之前的前期物業服務收費實行政府指導價。

別墅、排屋等非普通住宅小區和辦公、商務樓宇等非住宅物業，以及業主委員會成立后的普通住宅小區物業服務收費實行市場調節價。鼓勵有條件的老舊住宅小區引入專業物業管理或業主自行管理、自主收費。

八、普通住宅小區前期物業服務收費實行分類分項分級定價。根據浙江省麗水市地方標準《住宅小區物業服務規范》（DB3311/T 132-2020）規定的各等級服務內容和標準確定相應的普通住宅小區前期物業服務收費等級；物業服務等級收費標準（基準價及浮動幅度）由區價格主管部門會同區物業主管部門按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定，并對物業服務收費標準原則上每三年進行一次評估，應視評估情況合理調整，及時向社會公布。

普通住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應物業服務收費等級的基準收費標準及浮動幅度內，根據住宅小區規模和物業服務成本，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確。

九、在前期物業服務合同期限內，普通住宅小區需適當調整物業服務收費標準的，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當由物業服務區域內專有面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后作出調整。由居民委員會與物業服務企業重簽訂物業服務合同，并報區物業主管部門備案后實施。

十、普通住宅小區物業服務成本構成包括以下部分：　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

（四）辦公費用；　?。ㄎ澹┪飿I服務企業的固定資產折舊；　?。┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；　?。ㄆ撸┙洏I主大會同意的其他費用。

十一、實行市場調節價的物業服務收費，由業主或業主委員會與物業服務企業雙方協商確定。并在物業服務合同中，明確物業服務內容、收費標準等事項，規范物業服務委托方和受托方的責權利關系和行為。 　　十二、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。　　十三、業主（或開發建設單位）、業主委員會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。　　酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。　　十四、實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務企業應當于每年第一季度公布上一年度物業服務合同履行情況和物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。　　十五、實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金，屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。　　物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業主的監督。業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主和業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。審計所需費用可在物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。

十六、前期物業管理期間，共用電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施設備運行消耗的電費單獨按實向業主分攤；具體分攤辦法由業主或開發建設單位與物業服務企業協商確定，并在物業服務合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費用，樓道、小區公共照明設施等運行、維護費用屬正常的物業運行成本，不得向業主另行分攤。

十七、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過物業專項維修資金列支或通過保修金預支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

十八、既有住宅加裝電梯所需建設資金及運行使用、維護管理資金按照《麗水市區既有住宅加裝電梯實施意見》實行，主要由業主承擔，具體費用應根據業主所在樓層等因素協商，按一定分攤比例共同出資。

十九、物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協議，物業服務企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。

二十、物業服務收費由物業服務企業按物業服務合同約定的期限向業主、使用人收取。未作約定的，預收期限不得超過12個月。　　物業服務費自房屋統一交付使用次月起計收，未實行房屋統一交付的以購房者（業主）領取鑰匙次月起計收。

二十一、物業服務費按房屋所有權證登記的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業售賣合同上的建筑面積為準。地上汽車庫（獨立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個計收物業服務費，并在物業服務合同中約定。　　二十二、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。　　業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的,從其約定,業主負連帶繳納責任。　　物業產權轉移時,原業主或者使用人應當及時結清物業服務費或者物業服務資金。　　二十三、物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。　　二十四、對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停放服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門有關規定執行，政府價格主管部門未作規定的，由委托雙方協商確定。

物業服務企業不得向業主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、進出人員出入證工本費（遺失補辦的除外）等違規費用。　　二十五、物業服務企業應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。為確保普通住宅小區前期物業服務內容和要求完整實施，實行物業服務評價機制，落實評價結果獎懲措施，具體評價辦法由蓮都區建設局、經發區建設管理部各自自行制定。依據浙江省麗水市地方標準《住宅小區物業服務規范》（DB3311/T 132-2020）規定，蓮都區建設局、經發區建設管理部應會同有關單位對普通住宅小區前期物業服務合同履行情況按照“雙隨機”辦法每年進行1次抽查考評。業主或業主委員會可委托第三方評估機構依據物業服務合同約定的物業服務質量、內容、標準等進行綜合評價,綜合評價結果與抽查考評結果同等效力。評價所需費用可在物業共用部位、共用設施設備的經營收益中支出。

二十六、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12315等有關情況進行公示。

二十七、違反本辦法規定的價格違法行為，由相關部門按職責依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規、規章予以查處。　　二十八、本辦法由市價格主管部門、市物業主管部門負責解釋。

二十九、本辦法自2023年7月1日起執行。本辦法施行后，尚未成立業主委員會的，繼續按前期物業服務合同執行；已成立業主委員會的，按業主大會的決定執行。此前物業服務收費規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。原麗水市發改委、建設局《關于修訂〈麗水市區物業服務收費管理實施辦法〉的通知》（麗發改價管〔2013〕185號）同時廢止，麗水市發改委、建設局《關于麗水市區普通住宅小區前期物業服務收費標準的通知》（麗發改價管〔2013〕205號）待蓮都區普通住宅小區前期物業服務收費標準制定施行后廢止。

附件：《麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）》政策解讀

麗水市發展和改革委員會 麗水市住房和城鄉建設局關于印發《麗水市區物業服務收費管理實施辦法（修訂）》的通知（麗發改價格【2023】140號）（以此件為準）(1).pdf